Per la cassazione si deve far riferimento alla superficie utile complessiva, non solo a quella abitabile. Per la suprema corte per stabilire se un immobile è di lusso si possono escludere balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti auto, ma non il seminterrato. Così si perde l'agevolazione sulla prima casa.

Dal sito www.edilportale.com

I piani seminterrati non abitabili devono essere conteggiati nella superficie utile che, insieme ad altri fattori, determina se un’abitazione è di lusso e se ha diritto alle agevolazioni per la prima casa. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza 10807/2016.

Immobili di lusso
In base al DM 2 agosto 1969, le abitazioni “di lusso” hanno diverse caratteristiche. Appartengono in particolare a questa categoria:
- le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq o campi da tennis con superficie drenata di almeno 650 mq;
- le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a 200 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta;
- le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine).

Per essere classificate “di lusso” è sufficiente possedere una sola di queste caratteristiche. Definite le regole, è quindi necessario capire cosa si intende per superficie utile.

Immobili di lusso e superficie utile
Secondo i giudici, nella superficie utile vanno conteggiati anche i locali non abitabili, quindi anche i seminterrati con un’altezza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale.

Nel caso preso in esame, il regolamento edilizio prevedeva un’altezza minima di 2,70 metri per riconoscere l’abitabilità ai piani inferiori. Il locale in questione era invece alto 2,60 metri. Non essendo abitabile, secondo il proprietario doveva essere escluso dal conteggio della superficie utile.

Escludendolo, l’immobile avrebbe avuto una superficie inferiore a 240 metri quadri e per il suo acquisto il proprietario avrebbe potuto usufruire delle agevolazioni riconosciute alle prime case, cioè delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ridotte.

La Cassazione ha bocciato questa interpretazione stabilendo che per il calcolo della superficie utile non è necessaria l’abitabilità del locale. L’acquirente ha quindi pagato le imposte con aliquota piena.