Cristiano Dell’Oste e Michela Finizio per il www.ilsole24ore.com

Mentre a Caltanissetta c'è chi regala la casa di proprietà per non pagare le tasse, sono diversi i trucchi adottati dagli italiani - nel rispetto della legge – per dribblare (o ridurre al minimo) l'impatto delle imposte locali.

Il ritocco della rendita
Ritoccare la rendita catastale al ribasso è praticamente impossibile. Innanzitutto per avviare qualsiasi procedura di accatastamento – per cui serve l'avvallo di un tecnico abilitato - è necessario che vi siano stati degli interventi sull'edificio. Per il resto, le migliaia di alloggi in periferia costruiti negli anni 60 e 70 - e oggi penalizzati da rendite più elevate di quelle del centro - possono solo sperare nella riforma del Catasto.

L'inagibilità
In alternativa alla modifica catastale, per poter dribblare le imposte locali sul mattone è possibile cercare di ottenere l'inagibilità dell'immobile inutilizzato. Quest'ultima, infatti, dimezza la base imponibile di Imu e Tasi. Ma qui entrano in gioco le regole locali che disciplinano le specifiche condizioni di inagibilità e che - in genere - sono piuttosto severe: ad esempio, in alcuni casi la mancanza di utenze o di servizi sanitari non basta, deve piuttosto trattarsi di edifici che non potrebbero essere abitati senza una pesante risistemazione.

L'abbattimento
Qualcuno, pur di non pagare le tasse sul mattone, decide addirittura di radere al suolo gli immobili di proprietà. La soluzione estrema, infatti, è l'abbattimento, ma anche questa è un'operazione costosa. Secondo i dati di Confedilizia, in alcune province le schede di demolizione sono in aumento anche del 20% in un anno.

Capannoni senza tetto
La corsa degli italiani ad accatastare gli edifici diroccati come unità collabenti (F/2) è diffusa sull'intero territorio nazionale. Il fenomeno coinvolge soprattutto i tanti ex capannoni in disuso presenti nelle periferie, magari impossibili da affittare in tempi di crisi: i proprietari, stanchi di pagare anche fino a 80mila euro di Imu all'anno, hanno deciso di rimuovere la copertura per tentare ottenere il riaccatastamento dell'unità in F/2. Non è raro, infatti, trovare sulle cronache locali le storie di fabbriche scoperchiate nelle zone industriali del Triveneto o lungo le strade provinciali lombarde. Secondo Mirco Mion, presidente di Agefis, l'associazione dei geometri fiscalisti, oggi il fenomeno si sta estendendo ai fabbricati residenziali: «Parliamo in particolare delle zone montane e delle campagne, dove a volte i proprietari hanno la tentazione di togliere le tegole o staccare porte e finestre. Ma è una soluzione la cui legittimità va sempre valutata con un esperto».
Il riaccatastamento, infatti, va sempre “proposto” dal contribuente - tramite un tecnico - e non è detto che venga accettato dall'Agenzia. Servono condizioni oggettive di degrado o modifiche strutturali, come nel caso di una vecchia casa rurale che nel corso degli anni è stata trasformata e ridotta a magazzino per gli attrezzi. E non va dimenticato che ogni intervento sul fabbricato deve passare per lo sportello comunale per l'edilizia, che potrebbe anche vietarlo, contestare un abuso edilizio o una violazione nello smaltimento materiali.

Le unità collabenti
L'obiettivo di ridurre al minimo l'impatto di Imu e Tasi alimenta la corsa degli italiani ad accatastare gli edifici diroccati come unità «collabenti» (F/2): una categoria senza rendita catastale, che in qualche caso permette di azzerare il conto delle imposte locali su alcuni immobili inutilizzati. Secondo le statistiche catastali dell'agenzia delle Entrate, infatti, tra il 2012 e il 2013 le unità accatastate come «collabenti» sono aumentate del 12,4%, da 373mila a 420 mila.
Non sempre, però, ottenere questa nuova categoria catastale tramite ri-accatastamento consente di azzerare del tutto le l'Imu e la Tasi: alcuni Comuni – anche quando l'edificio è ridotto a un rudere - chiedono comunque di pagare l'imposta sull'area edificabile (o a rendita zero), seppur con un'aliquota ridotta rispetto a quella che viene applicata alle seconde case.

I coniugi finti separati
Alla ricerca di un alleggerimento fiscale, infine, cresce il fenomeno dei “finti separati”: sono sempre di più i coniugi che dichiarano di vivere in due diverse residenze, considerate entrambe «abitazioni principali» per “ottimizzare” il carico tributario.
Quest'ultima opzione serpeggia su internet tra forum e social network, in cui si ipotizza la separazione dei coniugi che possiedono più abitazioni nello stesso Comune. Spostare la residenza, infatti, non è sufficiente per raddoppiare i benefici dell'abitazione principale.
E allora c'è chi suggerisce di formalizzare la separazione: ma qui, va detto che si tratta di una soluzione illegale, se la separazione avviene solo per aggirare il pagamento delle imposte.

Il riallineamento dei diritti tra parenti
Per ridurre l'impatto del Fisco si fanno strada anche cessioni, permute e fusioni. In Italia il patrimonio immobiliare delle famiglie è spesso molto ampio: tra eredità e abitazioni acquistate per i figli, sono numerosi gli immobili concessi in uso a parenti.
In questo caso, per cercare di pagare tutti il meno possibile, l'ultima chance all'interno delle grandi famiglie è quella di “riallineare” la distribuzione dei diritti reali tra parenti. Ad esempio, intestando al figlio la casa che gli era stata prestata anni fa e facendola diventare «abitazione principale» a tutti gli effetti. Oppure risolvendo le tante comunioni ereditarie in cui alcuni dei comproprietari sono costretti a pagare (a caro prezzo) come seconda casa: l'ipotesi più comune è quella della casa ereditata dai genitori in cui risiede solo uno dei fratelli.
In passato, infatti, la normativa dettata per l'Ici consentiva di applicare l'aliquota ridotta per l'abitazione principale anche agli immobili concessi in uso gratuito ai parenti. Oggi, invece, è necessario essere titolari dell'immobile, risiedervi anagraficamente e dimorare lì abitualmente. Ecco perché diventa conveniente l'ipotesi di trasformare un comodato in una concessione del diritto di abitazione in favore del figlio : il “diritto di abitazione”, essendo un cosiddetto “diritto reale”, può essere trascritto al Catasto e dà quindi diritto a tutte le agevolazioni previste.
Tra genitori e parenti, inoltre, diventano frequenti anche i doppi trasferimenti contestuali (permute) pur di razionalizzare il patrimonio immobiliare di famiglia in modo tale che ciascuno degli interessati diventi titolare dell'immobile in cui abita, con applicazione dell'Imu agevolata per tutti.
Così come capita sempre più spesso che vengano accatastate delle fusioni, magari tra unità adiacenti, per far confluire i metri quadri all'interno di un'unica abitazione principale. In questo caso, per giunta, con l'applicazione dello sblocca-Italia è stata semplificata la procedura: per avviare una fusione basta inviare una semplice comunicazione di inizio attività al Comune.

La casa si regala
Pur di non pagare l'Imu, la casa si regala. Succede a Caltanissetta, dove in pieno centro storico - nel quartiere della Provvidenza - cresce il numero di proprietari che scelgono di liberarsi della seconda (o terza) casa al solo costo di copertura delle spese di trasferimento per evitare di pagare le tasse. «Abbiamo assistito diversi casi negli ultimi mesi - afferma il geometra Luigi Mammano, presidente del collegio territoriale -. Si tratta di immobili sfitti con alto indice di degrado che non possono neanche essere demoliti o ricostruiti, se non con la medesima tipologia costruttiva. I proprietari ormai abitano nei nuovi quartieri costruiti in periferia e le cedono a extracomunitari». Le case in regalo di Caltanissetta sono forse un caso limite, ma certo l'Imu dal 2012 ha indotto un gran numero di proprietari ad attrezzarsi - sempre nel rispetto della legge - per minimizzare le imposte.